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Secrets d’initiés pour investir dans l’immobilier au Nicaragua

Le mot est lâché : « Le Nicaragua est le nouveau Costa Rica » mais avec des prix 45 à 55 % inférieurs à son voisin du sud. Le Nicaragua se remet bel et bien de son passé troublé et souvent incompris et commence à se transformer en une destination d’investissement et de tourisme recherchée. Les idées fausses persistent, mais à bien des égards, cela ne fait qu’augmenter les opportunités qu’offre le Nicaragua.

Le gouvernement nicaraguayen démocratiquement élu fait preuve d’une grande capacité de réforme conformément à son engagement en faveur d’une économie de marché. Le pays est en plein essor et le tourisme est désormais la première industrie, avec une croissance de plus de 19% en 2005 même en considérant une année record en 2004. Il y a un vrai buzz dans l’air pour cette terre d’opportunités. Que vous recherchiez une destination de retraite ou de vacances, un endroit pour démarrer une entreprise ou un endroit où investir pour l’avenir, le Nicaragua vaut vraiment la peine d’être considéré.

Combien valent de bonnes informations immobilières ?

Une connaissance du marché basée sur des faits et des tendances de base, plutôt que sur l’exagération et le battage médiatique (dans les deux sens) peut faire la différence entre un bon investissement et un excellent. Le but de cet article est de saisir l’essence de l’investisseur immobilier qui réussit au Nicaragua. Nous avons consolidé l’expérience de centaines d’investisseurs et identifié sept stratégies de réussite pour un investissement immobilier réussi au Nicaragua.

Nous espérons que cela encouragera davantage d’investisseurs à faire le premier pas pour explorer en toute confiance les opportunités immobilières en dehors de leur pays d’origine. Bien qu’imprégnés d’une saveur nicaraguayenne aux fins de cet article, bon nombre des principes et étapes mis en évidence dans cet article s’appliqueront également à d’autres destinations et contextes d’investissement.

Sept stratégies de réussite pour investir dans l’immobilier au Nicaragua

1. Comprendre le lien entre tourisme et immobilier

Le tourisme a rapporté près de 200 millions de dollars en 2005, selon le gouvernement nicaraguayen, plus que toute autre industrie dans son économie de 5 milliards de dollars. Les projections actuelles indiquent que d’ici 2007, il y aura plus d’un million de visiteurs dans le pays. Le profil des visiteurs a montré un changement marqué des touristes à petit budget vers des voyageurs plus aisés et sophistiqués et les hôtels haut de gamme dans les zones touristiques affichent un taux d’occupation constamment élevé.

Il existe une forte relation entre les marchés des loisirs et de la formation professionnelle et le marché des résidences secondaires et des maisons de retraite. Les zones qui attirent le plus le tourisme génèrent également les niveaux d’activité immobilière les plus élevés. Pour certains produits immobiliers, le lien entre tourisme et immobilier est particulièrement direct et immédiat. Pelican Eyes…Piedras y Olas, l’hôtel de la plus haute qualité à San Juan del Sur, avec des niveaux d’occupation bien au-dessus des normes de l’industrie depuis son ouverture, offre la possibilité aux investisseurs d’acheter une villa ou un duplex et de participer aux revenus générés par l’hôtel .

2. Sachez où vous en êtes dans un cycle immobilier

Le Nicaragua a connu des hausses de prix considérables ces dernières années. Nous avons calculé les variations de prix en pourcentage pour les lots viabilisés entre 2002 et 2005 pour sept développements immobiliers bien connus sur le Pacifique qui ont été actifs au cours de cette période (la plupart des développements sont plus récents) et vendent toujours des biens. Au cours de cette période, les prix ont augmenté en moyenne de 87 %. Les maisons coloniales non améliorées à Grenade ont augmenté d’environ 25 % par an au cours des trois dernières années. Ces hausses de prix indiquent que le Nicaragua est désormais sur la carte en tant que destination d’investissement, la tendance positive des prix a commencé, mais nous ne voyons que le début d’une “deuxième vague” d’investisseurs : le marché de la préretraite et de la retraite.

Les spéculateurs constituent toujours une part considérable des investisseurs mais un nombre croissant d’acheteurs de préretraite/retraite et de résidence secondaire se font jour. On a beaucoup parlé de la génération des « baby-boomers » lors de l’analyse des futures tendances d’achat sur de nombreux marchés à travers le monde. Les baby-boomers ont commencé à avoir 50 ans en 1996 et 78 millions d’entre eux ont commencé à entrer dans leur période de revenus les plus élevés et de plus grands dollars discrétionnaires. On dit qu’au cours des 20 prochaines années, la génération des baby-boomers constituera probablement le plus grand marché potentiel jamais créé pour les produits immobiliers, en particulier les résidences secondaires et les offres de multipropriété/propriété fractionnée.

Le produit immobilier proposé a également évolué de simples ventes de lots (vendus principalement à des acheteurs spéculatifs) à des produits clés en main avec des installations et des services sophistiqués pour les investisseurs à plus long terme et le marché des retraités. Une croissance constante des constructions et des ventes de copropriétés s’observe depuis 18 mois et s’accélère.

3. Suivez les tendances et non les événements

La majeure partie des investissements étrangers dans les secteurs de l’immobilier et du tourisme au Nicaragua se concentre sur la partie sud-ouest du pays. Pour prendre l’exemple de la côte Pacifique, en collaboration avec Calvet & Associates, nous avons répertorié plus de 70 développements sur la commercialisation du Pacifique auprès d’acheteurs étrangers entre El Transito et la frontière costaricienne. Le sud-ouest du pays comprend également la ville coloniale de Grenade, le lac Nicaragua et le magnifique lac de cratère Laguna de Apoyo.

Un certain nombre d’investisseurs recherchent des zones où il y a moins d’activité, par exemple des zones en bord de mer plus au nord. Les prix peuvent être plus bas dans la partie nord du littoral – mais pour une raison – et il est important que les investisseurs en tiennent compte avant de faire un achat immobilier. La côte sud-ouest a une géographie plus spectaculaire, des plages de sable plus blanc, une biodiversité plus riche, un meilleur surf, des zones de baignade plus sûres et des brises rafraîchissantes de lac et d’océan et, oui, aussi plus récemment une dynamique d’investisseurs. Cela ne veut pas dire qu’il n’y aura pas d’appréciation des prix et de développement sur les plages plus au nord, mais qu’un écart de prix important subsistera probablement à l’avenir.

4. Construisez un bon réseau

Les investisseurs se plaignent généralement d’une surcharge d’informations sur le marché et la construction d’un bon réseau vous permettra de trianguler et de contextualiser les informations que vous recevez. Il n’est pas surprenant, étant donné l’excitation suscitée par le marché immobilier, qu’il y ait beaucoup d’histoires et d’exagérations qui se passent. Faites preuve de diligence raisonnable, travaillez avec des agents immobiliers qui connaissent le marché, apprenez des professionnels et soyez sceptique quant aux affirmations selon lesquelles vous pouvez retourner votre propriété pour 100% de plus “lorsque les investisseurs d’International Living arriveront en ville dans quelques semaines”.

Un bon conseil est de n’acheter que ce que vous voyez. Décidez-vous de ce que vous pensez être la valeur inhérente de la propriété que vous regardez. Ne prenez pas en compte la “nouvelle route côtière”, le “nouvel aéroport”, le “nouveau Marriott” dans le prix. Certainement pas si vous investissez à court terme. Coldwell Banker Nicaragua dispose d’un réseau d’avocats, de chefs de projet, de planificateurs principaux et d’analystes en investissement qui conseillent depuis longtemps les investisseurs sur l’acquisition et le développement immobiliers en Amérique centrale – ce sont des tiers indépendants qui peuvent fournir des conseils fondés sans émotion.

5. Diligence raisonnable tout

Plus précisément, faites appel à une représentation juridique compétente et souscrivez une assurance titres. Le Nicaragua a un historique des titres particulièrement complexe et certains acheteurs qui n’ont pas suffisamment approfondi l’historique des titres des biens achetés sont maintenant embourbés dans des problèmes juridiques difficiles. Un certain nombre de promoteurs immobiliers essaient de persuader les acheteurs d’utiliser leur propre équipe juridique pour l’achat d’une propriété. Notre conseil est d’employer un conseiller juridique indépendant au moins pour examiner (sinon rédiger) le contrat d’achat que vous signez et vérifier l’historique des titres sur la propriété.

Coldwell Banker Nicaragua recommande aux investisseurs de souscrire une police d’assurance titres. D’autres agents immobiliers ne recommandent pas l’assurance titres car la diligence raisonnable qui s’ensuit peut ralentir le processus d’achat et soulever des questions difficiles. La recherche d’une assurance titres obligera votre avocat à se plonger de nombreuses années dans l’historique de la propriété que vous achetez et à suivre un ensemble de critères dans ses rapports. Si vous achetez des parcelles de terrain vierges en dehors d’un développement, votre liste de diligence raisonnable doit être plus longue et couvrira les problèmes d’infrastructure, les problèmes environnementaux et les permis de développement.

6. Investissez en toute confiance, développez en toute conscience

C’est le slogan de la campagne Nica Dev menée par Donn Wilson, un développeur, entrepreneur et surfeur qui a élu domicile à San Juan del Sur. Nica Dev reconnaît que les investisseurs immobiliers entrent dans un autre pays et ont l’obligation de respecter la terre, les personnes et l’environnement. Lorsque vous arrivez au Nicaragua, vous avez l’impression d’être une nation chaleureuse et accueillante pour les visiteurs internationaux. Pour que ce sentiment chaleureux perdure dans le futur, les Nicaraguayens locaux doivent également bénéficier de l’activité immobilière et touristique qui se déroule dans le pays.

Las Fincas, un développement aligné sur la campagne Nica Dev, est conçu avec des principes de développement durable intégrés. Par exemple, une configuration d’énergie solaire de base est fournie à tous ceux qui achètent et le projet gère une série de projets actifs de sensibilisation communautaire introduisant des projets très efficaces, mais low-cost et low-tech, des solutions pour cuisiner et purifier l’eau potable. Les compétences et les fournisseurs pour la construction à faible impact avec des éléments tels que la capture de l’eau de pluie, le compostage et le recyclage, difficiles à trouver il y a 18 mois, sont désormais facilement disponibles dans le pays. Coldwell Banker Nicaragua lance sa propre campagne pour générer des fonds pour le fonds Nica Dev ainsi que d’autres projets dans lesquels nos clients sont impliqués ici au Nicaragua. Nous donnerons à nos clients la possibilité de contribuer à des projets sélectionnés au moment de la clôture.

7. Devenez un expert en investissement immobilier au Nicaragua… avant d’investir

Coldwell Banker Nicaragua Real Estate a lancé une série de briefings concis pour les acheteurs afin d’aider les investisseurs intéressés par le marché immobilier au Nicaragua dans leur prise de décision. Les briefings mettent en évidence les points chauds de l’immobilier, analysent les tendances du marché et définissent les opportunités d’investissement à bon rapport qualité-prix.